주택을 소유하고 계산 분들중 주택연금 대상자에 해당하신다면 아래 4가지 사항을 꼭 확인하시기 바랍니다. 아는것이 힘이다라는 말처럼 주택연금에 대해서 이것 만큼은 꼭 알고 계시면 큰 도움이 되실것으로 생각됩니다. 주택연금에 가입하느게 어떤 잇점이 있는지 꼭 확인하시기 바랍니다.
1. 주택연금이란?
주택연금이란 기타 다른 연금과 같이 국가에서 제공한느 제도로서 소유한 주택을 담보로 연금을 지급받을 수 있는 상품으로 지급받는 방법에 따라 정액형과 전후후박형으로 나뉘며, '역모기지론' 이라고도 합니다.
자세히 살펴보면, 만 55세 이상(2020년 1분기부터 60세에서 55세로 변경됨)의 고령자가 금융기관에 자신이 소유하고 살고 있는 주택을 담보로 제공하고 매달 고정적인 생활자금을 연금식으로 받는 장기주택저당대출로, 역모기지론이라고도 칭합니다. 2007년부터 HF공사(한국주택금융공사)가 운영해 오고 있는데, HF공사의 심사를 거쳐 보증서를 발금받은 뒤 시중 금융기관에서 대출 약정을 체결하면 이용이 가능합니다.
연금은 가입 당시 집값을 기준으로 주택가격상승률 등을 반영하여 계산하기 때문에 가입 후 부동산 경기침체 시에는 주택가격 하락에 따른 자산감소 위험을 낮출 수 있으며, 집값이 올랐을 때는 중도상환수수료 없이 중도에 상환하고 계약을 해지할 수 있습니다. (단, 초기보증료는 환급되지 않음) . 특히 주택연금은 국가가 연금 지급을 보증하기때문에 연금지급 중단의 위험이 없다는게 장점입니다.
또한, 주택금융공사는 철저한 리스크 관리를 위해 연금수령액에 영향을 주는 주택가격 상승률과 기대수명, 이자율 등의 변수를 매년 반영하여 연금액을 조정하고 있어 최근 주택가격 상승률은 떨어지고 기대수명과 이자율은 늘어가는 추세이기에 연금 지급액 또한 줄어드는 추세입니다.
2. 주택연금 가입기준
주택연금은 부부 중 1명이 만 55세 이상이고 시가 9억 원 이하의 주택보유자라면 가입할 수 있으며, 대상 주택은 주택(단독주택, 아파트, 연립, 다세대) 및 지방자치단체에 신고된 노인복지주택입니다. 월지급액은 집값 상승률과 기대수명, 이자율 등을 고려해 결정됩니다.
부부 두 사람이 모두 사망할 때까지 연금을 받을 수 있으며, 담보로 설정한 주택은 부부가 사망한 뒤 상속인이 팔아 대출금과 이자를 갚고 남는 돈이 있다면 상속자가 갖게됩니다. 만약 차액이 없을 경우에는 주택금융공사가 그 손해를 부담하게 된답니다.
주택연금은 CD금리 및 COFIX(신규)금리에 낮은 가산금리(CD금리는 1.1%, COFIX금리는 0.85%)를 더한 수준이라서 일반 주택담보대출 금리보다 낮은 금리를 적용합니다.
3. 주택연금 지금정지 사유
- 본인 및 배우자가 모두 사망할 경우
- 본인이 사망 후 배우자가 6개월 이내에 소유권이전등기 및 채무인수를 하지 않는 경우
- 담보주택 소유권이 상실될 경우
4. 주택연금 상품의 특징
주택연금을 지급받을 때에는 매달 일정 금액을 받는 정액형과 초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터는 받던 금액의 70% 수준으로 받는 전후후박형 중 선택이 가능합니다. 또한 대출이 있다면 대출 한도의 70% 내에서 연금을 한꺼번에 받아 대출을 갚고 나머지 금액으로 연금을 수령할 수 있습니다.
수시입출금 제도도 있어서 사고나 질병 등 여러 요인으로 큰돈이 필요할 때를 대비에 대출한도의 50%까지 설정하 수 있습니다. 아울러 주택연금을 받는 상태에서 집을 팔게될 경우 이사한 다른 집을 담보주택으로 변경하여 계속 주택연금을 받을 수 있습니다.
5. 주택연금 꼭 알아야할 4가지
- 주택담보대출을 갚고 주택연금에 가입하는게 좋다.
주택을 살 때 주택담보대출을 끼고 샀더라도 주택연금에 가입은 가능합니다. 다만, 주택연금에 가입하기 전에 모두 갚는게 유리합니다. 주택담보대출을 갚지 않고 연금에 가입한다면 그 대출을 국가가 갚아주는 구조가 되기 때문에 국가에서는 대신 갚아준 돈과 이에 해당하는 이자를 내가 받을 연금에서 제하고 지급됩니다. 이자까지 연금에서 공제하기 때문에 일반적으로 생각하는 것보다 더 많은 금액이 깍인 채 연금을 받게 됩니다.
예를 들어본다면 70세인 김아무개씨가 3000만 원 대출을 낀 3억 원짜리 주택으로 주택연금을 신청한다면 3억 3000만 원, 즉 집값의 10%가 대출받은 돈이되며, 이럴 경우 일반적으로 연금도 같은 비율인 10%정도가 깍인 연금을 받게 됩니다. 하지만 10% 외 이자까지 추가된가면 약 18% 정도의 돈이 깍인 채 연금을 받게 됩니다. 평생 18%가 깍인 채 연금을 받는다면, 주택담보대출을 가 갚고 주택연금을 가입하는것이 훨씬 이득이라 할 수 있습니다. - 집이 잘 팔리지 않을것 같다면 꼭 주택연금에 가입하는게 좋다.
소유하고 있는 집이 외곽에 있거나 시간이 지나도 집값이 오르지 않고 팔게되더라도 낮은 금액에 팔아야 하는 경우, 주택연금에 가입하는것이 좋습니다. 만약, 주택연금일 받지 않아도 이미 노후준비가 되어있는 상태라도 주택연금을 통해 집을 현금화하는 방법으로 사용할 수 있는거죠. 자녀에게 상속하더라도 처치가 어려울수 있는 가능성이 높다면 주택연금으로 받은 돈을 상속하는 방법이 더 유리할 수 있습니다. - 우대형 주택연금 대상자에 해당하는지 확인하는게 좋다.
주택연금 가입자 중에는 아래 조건에 해당하는 경우 우대형 주택연금에 가입이 가능합니다. 우대형 주택연금에 가입하면 일반적인 주택연금 가입자보다 연금을 최대 21% 더 받을 수 있습니다.
- 65세 이상의 기초연금 수습자(65세 이상 전체 어르신 중 소득인정액 하위 70%, 10명 중 하위 7명이 기초연금을 받을 수 있습니다.)
- 공시지가 2억 미만(22.8.31전 가입자는 1억 5000만 원 미만) 주택 소유 및 거주자 - 집값이 높을 때 주택연금에 가입하는게 반드시 좋은건 아니다.
주택연금에 가입할 때 주택 가격을 기준으로 매달 받는 연금액수가 결정되는데, 높으면 높을수록 연금 액수도 높아지게 됩니다. 때문에 매달 받는 연금 자체만 생각한다면 집값이 높을 때 가입하는게 좋다고 보일 수 있습니다.
하지만, 기본적으로 주택연금은 '대출'이기때문에 연금을 많이 받는다는 것은 그만큼 대출을 많이 받는다는것입니다. 집값이 낮을 때 연금에 가입했는데 그 이후에 집값이 많이 올랐다면, 대출금을 빼고 남는 금액이 많아진다는 것입니다.
예들들어보면 집값이 3억 원일때 연금을 가입했는데 10년만에 집값이 5억이 되었다면, 대출금을 빼더라도 2억 정도 여유금이 생겼다고 볼 수 있습니다. 시간이 지나 집을 자녀에게 상속해 줄거라면 자녀가 갚아야 하는 대출이 집값 대비 적어지게 됩니다.
나날이 오르는 고물가에 한없이 바닥으로 향하는 집값... 참 살기 어려운 시기입니다. 그렇다고 내 집마련도 쉬운상황이 아니구요. 다행이 주택을 소유하신 고령자분이라면 주택연금을 통해 편안하게 여생을 멋진 삶으로 누리시길 바라는 마음에 오늘은 주택연금에 대해 알아봤습니다. 행복하세요~
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